Casas, prédios e terrenos abandonados poderão ser destinados à criação de moradias populares e a outros projetos de revitalização urbana. A medida faz parte do Programa de Reabilitação da Área Central, o ReAC, criado pela Prefeitura de Vitória, no Espírito Santo, por meio do Decreto nº 27.034.
O programa será aplicado inicialmente na Zona Especial de Interesse Urbanístico 1, a ZEIU 1, que abrange o Centro Histórico e outros trechos da região central da capital capixaba. Portanto, as medidas não atingem automaticamente todos os bairros do município.
Segundo a prefeitura, a expectativa é viabilizar entre 8 mil e 11 mil novas unidades habitacionais, atrair até 27,5 mil moradores e movimentar mais de R$ 6 bilhões em investimentos privados. O plano prevê incentivos para Habitação de Interesse Social, mas também contempla empreendimentos destinados a outras faixas de renda.
Imóveis abandonados poderão ser arrecadados
Uma das medidas previstas é a arrecadação provisória de imóveis privados considerados efetivamente abandonados. A prefeitura, porém, não poderá assumir uma propriedade apenas porque ela está vazia ou fechada.
O processo deverá demonstrar que o imóvel apresenta sinais materiais de abandono, não está sob a posse de outra pessoa e que o proprietário não demonstra interesse em conservar, utilizar ou recuperar o local.
Entre os indícios que poderão ser analisados estão lixo acumulado, mato alto, portas arrombadas, janelas quebradas, falta de manutenção, danos estruturais e risco para imóveis vizinhos, pedestres ou moradores.
O histórico de dívidas municipais também poderá ser considerado. No entanto, a inadimplência do IPTU, isoladamente, não será suficiente para a perda da propriedade. O município deverá reunir outros elementos que comprovem o abandono.
Proprietário terá direito de defesa
Antes da arrecadação, o proprietário deverá ser localizado e oficialmente notificado. Conforme os procedimentos descritos para o programa, o responsável terá 30 dias para apresentar defesa, documentos, projetos de reforma ou provas de que mantém interesse em conservar e utilizar o imóvel.
Caso o proprietário não seja encontrado, a notificação poderá ocorrer por edital publicado nos canais oficiais do município.
Somente após a fiscalização, a notificação e a análise de eventual defesa a prefeitura poderá reconhecer administrativamente o abandono e assumir provisoriamente a posse do imóvel.
Mesmo nessa situação, a perda definitiva não será imediata. Após a arrecadação provisória, o proprietário ainda terá três anos para demonstrar interesse em recuperar o bem. Para retomá-lo, poderá ser necessário quitar débitos e reembolsar despesas realizadas pela administração municipal com limpeza, segurança, obras ou conservação.
Se nenhuma providência for adotada durante esse período, a propriedade poderá ser incorporada definitivamente ao patrimônio municipal.
Nem todos os imóveis virarão casas populares
Os imóveis arrecadados poderão receber projetos de Habitação de Interesse Social, incluindo a reforma de construções existentes ou a implantação de novos empreendimentos habitacionais.
Isso não significa, entretanto, que todas as propriedades serão transformadas em moradias populares. A prefeitura poderá analisar o tamanho, a localização, o estado da estrutura e as necessidades de cada região.
Dependendo dessas características, os espaços também poderão receber serviços públicos, lojas, escritórios, empresas, unidades administrativas e outros projetos relacionados ao desenvolvimento econômico e à revitalização urbana.
Vitória já possui experiência na recuperação de prédios antigos para habitação. Por meio do projeto Morar no Centro, três edifícios foram reformados anteriormente, resultando na entrega de 94 apartamentos: 54 no antigo Hotel Estoril e 20 em cada um dos antigos hotéis Pouso Real e Tabajara.
IPTU poderá aumentar para imóveis sem utilização
O programa também prevê a aplicação prioritária do Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios, conhecido como PEUC. Esse instrumento poderá ser usado em terrenos vazios, prédios subutilizados e propriedades que não estejam cumprindo sua função social.
O proprietário poderá ser notificado para parcelar, construir ou dar utilização adequada ao imóvel dentro de determinado prazo.
Caso a determinação não seja cumprida, o município poderá aplicar o IPTU progressivo no tempo, aumentando gradualmente a alíquota enquanto a propriedade continuar sem utilização. Em etapas posteriores e mediante o cumprimento das exigências legais, poderá ocorrer um processo de desapropriação.
Esse procedimento é diferente da arrecadação por abandono. No primeiro caso, o imóvel pode ter um proprietário presente, mas permanecer subutilizado. No segundo, é necessário comprovar a situação de abandono e a ausência de interesse do dono na conservação do patrimônio.
Aprovação de reformas será simplificada
O ReAC também estabelece medidas para facilitar novas construções, reformas, restaurações e projetos de retrofit na região central.
Retrofit é a modernização de uma construção antiga para permitir novos usos sem necessariamente demolir toda a estrutura. Um antigo prédio comercial ou hotel, por exemplo, poderá ser adaptado para receber apartamentos.
Projetos de novas edificações em terrenos vazios, requalificação de prédios e Habitação de Interesse Social poderão contar com licenciamento simplificado. Em determinadas situações, o Alvará de Execução de Obras será emitido eletronicamente após a apresentação da documentação exigida e sob responsabilidade dos profissionais técnicos.
A simplificação não elimina a fiscalização municipal. Obras irregulares poderão ser interrompidas, e proprietários ou responsáveis técnicos poderão ser penalizados caso apresentem informações incorretas ou descumpram as regras urbanísticas.
Recuperação de prédios históricos
Proprietários que investirem na preservação de imóveis históricos poderão utilizar a Transferência do Potencial Construtivo. O mecanismo permite converter o direito de construção não utilizado no terreno em um certificado que poderá ser negociado com terceiros.
O dinheiro obtido com a venda desse potencial poderá ajudar a financiar obras de restauração e conservação.
O programa também regulamenta áreas de proteção no entorno de bens tombados. Estudos técnicos poderão definir limites de altura, tamanho e posicionamento de novas construções para preservar a visibilidade de igrejas, monumentos e edifícios históricos.
De acordo com a prefeitura, o objetivo é recuperar uma região que perdeu moradores nas últimas décadas, embora já conte com transporte coletivo, comércio, escolas, serviços públicos, equipamentos culturais e outras estruturas urbanas.
Fonte: Prefeitura de Vitória.
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